Lokalne analizy RCN · 3 min czytania
Koszalin: ceny mieszkań i porównania pod tym samym adresem
Koszalin: w dostępnych danych od 2026-01-01 do 2026-09-29 próba obejmuje 517 kwalifikujących się obserwacji sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. Mediana wynosi 7013 zł/m². Adresów z co najmniej trzema obserwacjami jest 21; obejmują one 71 wpisów, czyli 13,7% próby. Sprawdzamy, ile materiału do porównania daje dokładny adres, zanim właściciel wybierze cenę ofertową.
Zacznij od historii swojego adresu, a potem zawęź porównania do zbliżonego metrażu i daty. W tej próbie najliczniejsza grupa to „40–poniżej 60 m²”: 258 obserwacji. Sama mediana dla całego miasta nie mówi, do której części rozkładu należy Twój lokal.
Sprawdź ceny pod swoim adresem — Koszalin
Analiza RCN · Rynek wtórny
Co pokazują zapisane transakcje?
Koszalin — 2026: 2026-01-01–2026-09-29
Stan pobranego zbioru: 2026-10-18. Próba: 517 obserwacji.
| Grupa | Liczba | Mediana za m² | Mediana ceny lokalu | Środkowe 50% za m² |
|---|---|---|---|---|
| Wszystkie metraże | 517 | 7013 zł | 330 000 zł | 6090 zł–8482 zł |
| Poniżej 40 m² | 154 | 7374 zł | 235 000 zł | 6375 zł–8528 zł |
| 40–poniżej 60 m² | 258 | 6958 zł | 342 500 zł | 5996 zł–8388 zł |
| 60–poniżej 80 m² | 84 | 6582 zł | 457 000 zł | 5820 zł–7845 zł |
| 80 m² i więcej | 21 | Za mała próba | Za mała próba | Za mała próba |
| Liczba wpisów pod adresem | Liczba adresów | Obserwacje sprzedaży |
|---|---|---|
| 1 obserwacja pod adresem | 348 | 348 |
| 2 obserwacje pod adresem | 49 | 98 |
| 3–4 obserwacje pod adresem | 20 | 65 |
| Co najmniej 5 obserwacji pod adresem | 1 | 6 |
Adresy z ulicą i numerem: 418. Obserwacje bez pełnego adresu: 0. Numery wejść liczymy oddzielnie; adres nie jest identyfikatorem budynku ewidencyjnego.
| Adres | Obserwacje | Przykładowy zapis źródłowy |
|---|---|---|
| Marszałka Józefa Piłsudskiego 98E | 6 | Rekord z 2026-01-23 |
| Generała Józefa Hallera 17 | 4 | Rekord z 2026-02-10 |
| Generała Józefa Hallera 32C | 4 | Rekord z 2026-05-13 |
| Powstańców Wielkopolskich 12 | 4 | Rekord z 2026-03-05 |
| Powstańców Wielkopolskich 4C | 4 | Rekord z 2026-07-06 |
Mediana ceny lokalu i mediana za m² są liczone oddzielnie. Nie mnożymy ich przez „typowy metraż”. Różnice między grupami nie dowodzą wpływu samego metrażu lub wzrostu wartości tego samego mieszkania.
Metoda, źródła i kontrola obliczeń
- Analiza dotyczy wyłącznie wskazanego miasta; rekord musi mieć zgodną nazwę miejscowości. Nie obejmuje automatycznie całego powiatu.
- Lokale mieszkalne z rynku wtórnego, cena pojedynczego obiektu, dodatnia cena i powierzchnia, bez wykluczeń importera.
- Deduplikacja po identyfikatorze obserwacji ekonomicznej. Wszystkie rekordy muszą mieć hash źródła w manifeście badanego regionu.
- Rok kalendarzowy do ostatniej kwalifikującej się daty dokumentu; liczby opisują dostępne dane, nie pełny rynek.
- Adres oznacza dokładną ulicę i numer porządkowy w danej miejscowości, bez numeru mieszkania. Nie łączymy numerów wejść ani liter; nie jest to identyfikacja budynku ewidencyjnego.
- Liczebności adresów opisują jedynie adresy z obserwacjami w próbie, a nie wszystkie budynki miasta. Rekordy bez ulicy lub numeru są wykazane osobno.
- Minimum 30 obserwacji dla każdej mediany, także w grupach metrażu. Kwartyle z interpolacją liniową opisują środkowe 50% cen, nie przedział wyceny.
- Nie ustalamy czasu sprzedaży, negocjacji, stanu lokalu ani przyczyn różnic cen na podstawie samego RCN.
Próg prezentacji mediany w pojedynczej grupie: 30 obserwacji. Jest to reguła redakcyjna, nie gwarancja reprezentatywności.
Przykładowe rekordy z okolic pierwszego kwartyla, mediany i trzeciego kwartyla — nie są pełną próbą ani automatycznym doborem porównań dla Twojego lokalu:
- Szeroka 40, Koszalin · 2026-05-21 · 63,87 m² · 389 000 zł
- Stefana Żeromskiego 30, Koszalin · 2026-04-17 · 31,8 m² · 223 000 zł
- Generała Józefa Hallera 20, Koszalin · 2026-09-04 · 64,84 m² · 550 000 zł
Wersja obliczeń: city-comparisons-v1. Identyfikator snapshotu: 383747f9aed8e13124f2dfef8f1b59d7cdba848ad73555c0aeb9736a47b18b29. Suma kontrolna próby: 99fef18ed87cab513176c274a881fd862ed52eb89d699e5da9583608083a106f. Suma kontrolna raportu: 0640a518abb3545ba24bd3ac410eb3508a8d0856d5f7010b2108820c8b4c9e65.
Adresy z co najmniej trzema obserwacjami: 21
Rozpoznane połączenia ulicy i numeru porządkowego: 418. Adresy z tylko jedną kwalifikującą się obserwacją z badanego okresu: 348. 0 wpisów nie ma pełnej ulicy i numeru, więc nie przypisujemy ich do grup adresowych. To opis adresów obecnych w danych, nie spis wszystkich budynków w mieście.
Kilka sprzedaży pod tym samym numerem pozwala porównać różne lokale w bardzo bliskiej lokalizacji. Nie oznacza jednak, że wszystkie są odpowiednimi odpowiednikami Twojego mieszkania. Sprawdź powierzchnię, datę, zakres ceny i dostępne cechy każdego wpisu. Różne klatki mogą mieć osobne numery, dlatego liczb adresów nie utożsamiamy z liczbą budynków ewidencyjnych.
Najwięcej wpisów: Marszałka Józefa Piłsudskiego 98E
Najliczniejszy adres w próbie to Marszałka Józefa Piłsudskiego 98E: 6 obserwacji, czyli 1,2% wszystkich zakwalifikowanych wpisów miasta. Tabela adresów pokazuje także kolejne numery z największą liczbą obserwacji. Wyższa liczebność oznacza więcej zapisanych punktów odniesienia, a nie dowód szybszej sprzedaży.
Jeśli w wybranych porównaniach przeważa jeden numer, sprawdź, czy jego lokale odpowiadają Twojemu. Nie traktuj kilku wpisów z jednego adresu jak niezależnego potwierdzenia poziomu cen w całej dzielnicy. Powtarzający się numer jest powodem do przeczytania rekordów, nie do automatycznego odrzucenia poprawnych sprzedaży.
Najwięcej danych: 40–poniżej 60 m²
Grupa „40–poniżej 60 m²” stanowi 49,9% tej próby. Dla tej grupy mediana wynosi 6958 zł/m², a środkowa połowa stawek mieści się między 5996 zł a 8388 zł/m². Porównaj najpierw lokal o podobnej powierzchni, zamiast mnożyć miejską stawkę przez własny metraż. Tabele rozdzielają cenę całego mieszkania i cenę za metr, bo są to osobno obliczone mediany.
Dla grup: 80 m² i więcej nie osiągnięto 30 obserwacji. Ich ceny pozostają ukryte, mimo że podajemy liczbę wpisów. Oznacza to ograniczenie dostępnej próby, a nie brak sprzedaży takich mieszkań w mieście.
Wpisz adres mieszkania i sprawdź dostępne porównania — Koszalin
Jak wykorzystać rozrzut cen przed wystawieniem oferty?
Środkowe 50% stawek w całej próbie mieści się między 6090 zł a 8482 zł/m². Szerokość tego przedziału odpowiada 34,1% miejskiej mediany. To miara zróżnicowania zapisanych mieszkań, a nie gotowe widełki dla konkretnego adresu. RCN nie pozwala przypisać dolnej części zakresu lokalom do remontu, a górnej lokalom po remoncie bez dodatkowego potwierdzenia.
Dla własnej oferty zapisz krótką listę pasujących rekordów i przy każdym wskaż potwierdzoną różnicę. Oddziel koszt mieszkania od innych składników ceny. Następnie porównaj propozycję z aktualnymi ofertami w podobnym budżecie. Kwota potrzebna na kolejny zakup jest ograniczeniem Twojego planu, ale nie stanowi dowodu wartości mieszkania.
Okres, źródło i granice tego zestawienia
Dane dotyczą wyłącznie miasta Koszalin, regionu 3261, i okresu 2026-01-01–2026-09-29. Zbiór ma datę 2026-10-18. Najnowsza data wpisu nie jest datą zakończenia poszukiwania kupującego. Z opóźnienia publikacji ani z braku rekordu nie wnioskujemy o braku transakcji. Szczegółowe źródła, przykładowe zapisy i identyfikator badanej wersji są dostępne przy tabelach.
Do obliczeń dopuszczono mieszkania z rynku wtórnego, z dodatnią ceną pojedynczego obiektu i powierzchnią, bez wykluczeń zapisanych w imporcie. Duplikaty usunięto po identyfikatorze obserwacji ekonomicznej. Kompletność pobranej paczki nie potwierdza kompletności rynku, a wynik portalu jest orientacyjnym porównaniem i nie zastępuje operatu szacunkowego.
Źródła i dalsze sprawdzanie danych
Wskazówki redakcyjne oddzielamy od wyników obliczeń. Dane liczbowe analiz pochodzą z opisanego snapshotu RCN; umowne przykłady są oznaczone w tekście.
Sprawdź ceny mieszkań w okolicy
Wpisz adres i porównaj rzeczywiste ceny sprzedaży mieszkań z RCN. Wybierz miasto dostępne w kalkulatorze.